מי מאתנו לא נתקל בעסקאות נדל”ן שונות בחייו? כאנשים מן השורה, לרוב לא נבין לעומק את תחום החוזים, ההבדלים ביניהם וחשוב מכך, את הסכנות הטמונות בחתימה על חוזים. המאמר הבא, נועד להסביר מעט על התחום המשפטי והמעשי המכונה “חוזי נדל”ן.

חוזי נדל”ן ומשמעותם מבחינה מעשית

חוזי נדל”ן הם שם נרדף לעסקאות אשר עניינן הוא “מקרקעין”, “מכר מקרקעין” וכו’, ונחתמות על ידי חוזה מסוים (כמו במרבית ההסכמים). עסקאות אלה מתייחסות לנכסים מסוגים שונים, כגון דירות למיניהן (מגורים, נופש וכד’), חניות, מגרשים ועוד. כפי שנסביר בהמשך, חוזי נדל”ן נבדלים זה מזה לא רק בסוג הנכס או בפרטי העסקה, אלא גם בזכויות החוקיות הנגזרות מהחוזה אשר ניתנות לחותמים. חשוב לציין כי עניין הזכויות, דהיינו – הזכויות שמשתמעות מן החוזה, מהוות מקור לקונפליקטים רבים. הזכויות הנפוצות הינו זכויות חוזיות לעומת קנייניות.

כמה מילים על חוזי נדל”ן נפוצים

מכירת\קניית דירה – כאן מדובר על עסקה אשר כוללת בתוכה כמובן חוזה, אך הזכות אשר תינתן לקוני הדירה תהיה בסופו של דבר “קניינית” ולא “חוזית”. נתחיל במתן דוגמא ממחישה: נניח וראיתם שילוט מושך ל”חוזים לפרויקטים חדשים בתל אביב “. מבירור ראשוני, עלה כי מדובר בקבלן אשר בונה דירות חדשות בתקציב שלכם. נניח שאפילו התקדמתם איתו והחלטתם לחתום על חוזה. במקרה כזה, כל עוד זכויותיכם לא רשומות בטאבו, אין לכם זכות קניינית אלא רק חוזית! זכות קניינית עולה על זכות חוזית מבחינת תוקף, מה גם שזכות חוזית היא רק מול הקבלן ולכן במידה וחלילה הוא  יפשוט את הרגיל וכד’, לקונה לא תהיה זכות על הדירה או הקרקע.

אגב, גם במידה ואותו השלט “חוזים  עם פרויקטים חדשים בתל אביב” התייחס לדירות הנמכרות ממוכרים פרטיים, יש לדאוג להערת אזהרה בטאבו אשר מטרתה היא לבסס את זכויותיכם הקנייניות על הנכס.

שכירות – אחד מחוזי הנדל”ן המוכרים ביותר הוא חוזה שכירות לדירה. חוזים אלה מהווים פעמים רבות מקור לניצול על ידי המשכיר מכיוון שלרוב, הוא מציג בפני השוכר חוזה גמור לאחר התייעצות עם עו”ד, בעוד שהשוכר מגיע ללא יעוץ כזה, כל שכן כאשר הוא צעיר ולא מנוסה. ככלל, חשוב לדעת שחוזה כזה צריך להכיל תנאים מפורטים אודות “מה מוצר ומה אסור” וכן, עדיף מצד השוכר להכין את עצמו מראש למקרים בהם ירצה לעזוב את הדירה, לערוך בה שינויים וכד’. בהקשר של הזכויות הניתנות לאדם מצד חוזה כזה, מדובר בזכות חוזית (לרוב) ולא קניינית. בקצרה, זכות חוזית היא זכות אשר תקפותה היא בי אנשים ולא בין אדם לנכס. על כן, במידה ומדובר באזור מבוקש, לרבות דירות בתל אביב למשל, מומלץ לדאוג לסעיפים בחוזה אשר מגבילים את יכולת המשכיר לעשות כרצונו בנכס, לרבות להפסיק את החוזה לטובת משכירים שמוכנים לשלם יותר וכד’.

המאמר לא מהווה ייעוץ משפטי – המאמר בחסות עורך דין ארביב לדיני נזיקין.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות